轉錄:頂樓漏水責任區分 公寓大廈管理法

屋頂漏水幾乎是所有建築都會碰到而且不好解決的問題,儘管建築技術和材料發展日新月異,但直至今日,仍沒有哪家建商能夠保證他蓋的房子屋頂一定不漏水,或是捉漏廠商在做完防水處理後敢保證能夠在顧客期待的期間內絕對不出問題。

以前公寓房子很少看到樓上樓下住戶為屋頂漏水的問題起爭執,公寓住戶們通常把頂樓平台視為頂樓住戶所有或專用,因此頂樓搭蓋違建成為頂樓住戶的特權但須自行承擔被查報拆除的風險。樓下住戶不太乾涉頂樓住戶搭蓋違建的行為,但屋頂的漏水也理所當然變成了頂樓住戶自己必須解決的問題。

因為雙方對於彼此的態度都有清楚的認知和理解,而且這樣的共識甚至充分反應在市場交易價格上,所以公寓住戶通常能夠和平相處,這全是因為頂樓住戶與樓下住戶利益和立場調和一致的結果。

新的高層大樓卻沒有這樣的條件,除政府對新大樓違建的查報拆除標準更為嚴格與快速外,大樓的住戶也視頂樓違建是對自身權益的侵犯。因此新大樓頂樓幾乎沒有搭蓋違建的機會,使得頂樓漏水變成大廈居民衝突的焦點。

目前典型的爭議模式是頂樓屋頂發生漏水,住戶引用公寓大廈管理
條例第十條規定以頂樓平台屬共用部分要求管理委員會動使用公共基金進行修繕。但管理委員會的反應通常是直接拒絕或是不敢做決定,要到區分所有權人會議上讓全體區分所有權人決議是否動用公共基金進行修繕或是予以補助。可是很多社區大樓區分所有權人卻是引用公寓大廈管理條例第十條最後的但書規定:「其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定」,通過決議要頂樓住戶自行負擔屋頂漏水修繕。使得頂樓住戶感到不平,認為蒙受多數暴力,區分所有權人要頂樓住戶自行負擔漏水修繕這樣的決議根本就違反立法的初衷!

頂樓平台設計是供大樓全體住戶逃生避難使用,平日既須保持開放,共用性質明顯。有些管理委員會即以此認為頂樓平台地板的上半部是共用部分,下半部是頂樓住戶的專有部分天花板,因此漏水修繕費用由公共基金補助半數。但頂樓住戶卻不這麼想,認為漏水是共用部分所造成,因此只要「上半部」問題處理好,自己家中就不會漏水,因此修繕費用當然應該全額由公共基金負擔。

而有些頂樓住戶即使和管理委員會達成各出一半的協議,修繕問題仍不能順利解決;原因是住戶找的防漏廠商報價十萬,答應保固五年;可是管理委員會找來的捉漏師傅卻只要三萬,保固一年。雙方又得重新爭執原先講好的一半一半,到底是十萬的一半?還是三萬的一半?以及即使報價相同,誰才有權力選擇廠商?

事實上,頂樓平台除了前述逃生避難的共用性質外,頂樓平台的漏水還有「向下穿透」的特性。有些大樓頂樓發生漏水,但頂樓沒住人,屋主在國外;水從天花板流到地板後往下滲透,造成下一個樓層漏水,如果樓下也沒住人,這種情形還會繼續往下延伸,造成更多住戶受害。因此公寓大廈實有必要將頂樓平台視為公用部分進行維護修繕。

但如果由管理委員會來進行屋頂漏水修繕,又會發生前述決策者與使用者不同所產生的各種問題。如管理委員會認為三萬塊就可以解決問題,頂樓住戶卻只相信報價十萬元自己信任的廠商。再說,公共事務決策速度慢,頂樓住戶通知屋頂發生漏水,還要等管理委員會召開會議、公開招商、廠商報價,一步一步慢慢處理,漏水沒有修好,還要透過管理委員會來要求廠商做保固服務。這中間頂樓住戶必須忍受漏水與施工過程所帶來的委屈不便,卻完全沒有任何控制主導權。

要解決這個問題,社區大樓不妨把屋頂漏水修繕的責任交給頂樓住戶,然後在公共基金(一般稱之為「管理費」)予以減免。譬如每個月減免頂樓住戶一千元,一年就是一萬二千元,十年就是十二萬元。頂樓發生漏水,即由頂樓住戶自行處理修繕。這十年之間,頂樓住戶如果修過二次漏水,每次花六萬元,則管理委員會與頂樓住戶兩邊剛好不賺不賠。如果這十年之間,頂樓花了二十萬修漏水,則必須自行負擔那超出的八萬。但也存在另一種可能,就是頂樓住戶運氣好,十年不漏水,那頂樓住戶就賺到了這十二萬。只是天下的事情很難說,說不定頂樓住戶正慶幸自己賺到十二萬,第二天就馬上發現漏水,而且修繕費用還剛好不多不少十二萬。

用以上方式解決屋頂漏水修繕問題,頂樓住戶可以在漏水發生的第一時間,自行找自己信得過的廠商進行危機處理,減少自己的不便與損失,並自行控制預算、工程進度與負擔決策錯誤的風險。管理委員會則不必再為頂樓漏水問題傷腦筋。在這樣的關係下,如果發生屋頂漏水漏到樓下的情形。樓下住戶即應要求頂樓住戶,而非管理委員會進行修繕。如果頂樓沒人住又找不到屋主或是頂樓住戶拒絕處理,經相當期間後則由管理委員會代為進行修繕,並由頂樓住戶支付其費用。

所謂「其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定」指的是這種約定,而不是用多數暴力,叫頂樓住戶自認倒楣了事!
資料來源:http://tw.knowledge.yahoo.com/question/article?qid=1707090411216

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